深度丨棚改貨幣化的“雙刃劍”：鄂爾多斯房價回升——廈門寶振科技

安靜的鄂爾多斯(600295,股吧)康巴什也有不安靜的一面，曾經(jīng)被冠以“鬼城”之稱的康巴什乃至整個鄂爾多斯房價都在迅速回升，鄂爾多斯也成為這輪去庫存大潮中的典型樣本。如今，市場對棚改貨幣化的討論升溫，三四線樓市的回升之路是否會發(fā)生變化？　　鄂爾多斯，這座美麗的城市曾經(jīng)上演過炒房客從暴富到崩盤的“悲喜劇”，鄂爾多斯的新區(qū)——康巴什更一度以“鬼城”揚名。曾經(jīng)是樓市去庫存“重災區(qū)”的鄂爾多斯或許被貼上了太多太多的標簽，但這些標簽正在默默地發(fā)生變化，而這一切似乎都源自于鄂爾多斯的房價漲了。房價回升的背后，或許正是三四線城市房地產(chǎn)市場的特殊樣本?！　’偪竦倪^去 “鬼城”還是一段難以抹去的記憶。不同于其他同樣有著去庫存壓力的城市，鄂爾多斯的去庫存力度可謂空前?！　《嗄陙?，“鬼城”稱號一直是籠罩在鄂爾多斯民眾頭上的一片陰影?！拔覀兿喈敺锤?鬼城"這個稱呼。”在鄂爾多斯市康巴什新區(qū)工作的公務員小黃說?！　≈皇?，“鬼城”還是一段難以抹去的記憶。　　從2006年起，在煤炭產(chǎn)業(yè)帶來的資金支撐下，鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)開始爆發(fā)，房價在一兩年的時間里從每平方米1500元飆漲至5000～6000元。 “最瘋狂的時候，市內(nèi)只要有樓盤開盤，立即就被搶光。2010年是鄂爾多斯樓市最為火爆的年份，東勝區(qū)、伊金霍洛旗、康巴什南區(qū)的房子單價都破萬，康巴什北區(qū)核心區(qū)部分項目價格甚至達到每平方米2萬元，但其實并沒有那么多人去居住，大家就是一股腦地買買買，人均手上3～4套房子很平常?！?當?shù)厝死钋缁叵肫甬斈陿鞘械寞偪瘢⒕八坪踹€歷歷在目。市場公開數(shù)據(jù)也顯示，在2011年泡沫破滅前，鄂爾多斯的新房均價已經(jīng)達到了每平方米1.3萬元左右。　　康巴什北區(qū)公寓樓　　只是，隨著民間借貸鏈條的雪崩，鄂爾多斯樓市也轟然崩塌，留下了一座著名的“鬼城”和無數(shù)的爛尾樓?！　　扒皫啄赀@里的房價跌了一半還多，原來1萬多的基本跌到4000～5000元甚至更低，那些接近每平方米2萬的房子也跌到7000～8000元?！?李晴回憶說，鄂爾多斯市區(qū)大部分房地產(chǎn)在建項目還出現(xiàn)了停工、爛尾的狀態(tài)?！　?014年底，鄂爾多斯也開始艱難地去庫存，同樣通過減少供應和增加需求作為去庫存的主要手段，不同于其他同樣有著去庫存壓力的城市的是，鄂爾多斯的去庫存力度可謂空前。　　以鄂爾多斯東勝區(qū)為例，庫存重壓下，當?shù)匕巡疬w安置納入到樓市去庫存中，推出了“房票”制度。 “房票”的全稱叫鄂爾多斯市東勝區(qū)房屋兌換憑證，發(fā)放對象是以征收房屋為主的拆遷戶，即棚改拆遷戶被拆遷后獲得房票，在購房時房票可抵購房款。 2016～2017年，東勝區(qū)以推進棚戶區(qū)改造為抓手，繼續(xù)推行“房票、產(chǎn)權共有、租售并舉”等創(chuàng)新復合政策，同時，在安置房建設方面也以盤活存量項目為主，持續(xù)解決房地產(chǎn)遺留問題?！　?jù)不完全統(tǒng)計，鄂爾多斯東勝區(qū)房票中心從2016年至今先后發(fā)布房源15次左右，每次按600套左右的房源供給計算，保守估計也有9000套房屋被選購一空。而2018年房票中心的房源供給速度下降，上一次發(fā)布房源的日期是1月18日，也就是說已經(jīng)超過半年沒有新的房源發(fā)布?！　≡趯嵭小胺科敝啤辈痪?，東勝區(qū)誕生了一個新的衍生市場：一些并非拆遷戶的人打起了收購房票的主意，而不少拆遷戶已有多套房產(chǎn)，也愿意把房票打折變現(xiàn)?！　∽C券時報在鄂爾多斯向當?shù)厥召彿科钡闹薪檎{(diào)查時得知，房票每天的折扣不一樣，都處在浮動中。最近一周是票面價格7.95折出售換現(xiàn)金，即如果手上有100萬的房票，可以折現(xiàn)79.5萬。因為今年拆遷的項目大為減少，房票價位持續(xù)走高，這幾天的價格是有史以來最高的水平?！霸诂F(xiàn)在的市場狀況下，如果不是很缺現(xiàn)金，建議拿房票選房后再賣掉是最劃算的，因為東勝區(qū)的房價也一直在上漲，只不過可選擇的范圍屬于棚戶區(qū)改造的房子，5年以后拿到房產(chǎn)證才可以出售。房票購房并不限制戶籍，但今年還沒有發(fā)布新的房源，現(xiàn)在剩下的都是位置戶型不好的房子，沒有人去兌換，誰也不知道下一批房子什么時候放出，要時刻關注房源的信息?！碑?shù)刂薪檎f。　　回升的房價 在康巴什當?shù)厝说挠洃浿校績r從2016年就已開始回升，而這與近幾年的去庫存政策密不可分?！　鹘y(tǒng)的棚戶區(qū)改造多采用“原址回遷”或“貨幣化安置”的拆遷補償方式，前者與存量商品房市場沒有關系，后者也不能保證所有的現(xiàn)金補償都會流向存量樓市。房票制有利有弊，但從正面效果來看，房票可以最終兌換成存量房屋，達到“去庫存”的目的。事實上，“去庫存”已然成為鄂爾多斯樓市的重要標簽，鄂爾多斯整體房價回升正是與近幾年的去庫存政策密不可分?！　≡诳蛋褪伯?shù)厝说挠洃浿?，房價從2016年就已開始回升。“現(xiàn)在中心區(qū)大部分樓盤已經(jīng)回升至每平方米1萬元的水平，和2010年房價最高的時候差不多了?！币晃槐镜厝苏f，“鄂爾多斯是典型的一市兩區(qū)，康巴什區(qū)是新區(qū)，城市綠化、商業(yè)、文化、交通、醫(yī)療等各方面都做得比較好，比老區(qū)東勝區(qū)好很多，這是造成兩個區(qū)房價漲幅不一致的原因之一?！薄　∫晕臑懷胖槔?014年預售時還不到每平方米5000元，而現(xiàn)在房價已經(jīng)翻倍，附近康巴什實驗小學、康巴什新區(qū)第一中學、鄂爾多斯市第一中學有著當?shù)刈詈玫膶W位，而且交通方便，小區(qū)綠化、周邊配套設施也都相對完善?！敖衲昕蛋褪驳姆績r瘋漲，很多小區(qū)帶精裝修的都破萬了，好多身邊的人有錢想買房但已經(jīng)很難找到合適的房子，沒有新開的樓盤只能買二手房，而這些房子基本都在個人手里，買房的人大部分是沖著學位去的。”在康巴什當公務員的劉先生告訴。　　當?shù)囟址拷灰仔畔ⅰ　∽C券時報在調(diào)查時也發(fā)現(xiàn)，東方紐藍地、錦繡山莊、金信翰林苑、華瑩馨城等小區(qū)均價都已經(jīng)過萬。就連以前很多當?shù)厝瞬惶敢赓徺I的“公務員小區(qū)”，雖然地處伊金霍洛旗，但與康巴什就一河之隔，價格也蹭蹭上漲，該片區(qū)房價最低的時候跌至每平方米2000元，現(xiàn)在也已經(jīng)漲至每平方米5000元左右。諸葛找房提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年鄂爾多斯全市二手房成交均價為每平方米4553元，2016年的均價也僅為4584元，但到了2017年和2018年上半年，二手房成交均價就已經(jīng)達到每平方米5331元和6011元，漲幅顯著。　　證券時報采訪多位購房者后發(fā)現(xiàn)，造成鄂爾多斯房價快速回升的原因，除了去庫存政策外還有兩大原因： 一是剛需需求， 在康巴什工作的很多年輕人面臨結(jié)婚、適齡孩童上學、二孩出生提前搶好學位等因素； 二是缺乏新增供給， 2014年提出全市三年內(nèi)不新批建新的商品房，至今并沒有放開政策，也就是說市面上沒有新的項目供給，發(fā)生交易的基本都是二手房?！　》績r回升的背后，這座城市似乎依舊顯得“安靜”。站在鄂爾多斯康巴什烏倫木蘭街的街頭，這座城市依然顯得有些空蕩，偶爾會有幾輛車經(jīng)過，行人更是稀少?！　】蛋褪埠裟苌虡I(yè)廣場　　不過，康巴什購物中心、呼能商業(yè)廣場、成吉思汗廣場等商業(yè)活動場所和前幾年相比人氣還是旺盛了許多?？蛋褪矃^(qū)政府2018年工作報告提出，當?shù)匾叭姹P活閑置商業(yè)地產(chǎn)，支持商務服務業(yè)發(fā)展，加快培育企業(yè)管理、會計法務、咨詢調(diào)查、廣告中介等相關行業(yè)，做大樓宇經(jīng)濟體量。根據(jù)鄂爾多斯市人民政府網(wǎng)站披露的信息，今年上半年全市化解商品房庫存140.36萬平方米，同比增加19.05%。其中商業(yè)用房42.44萬平方米，同比增80.72%?！　∪齑娴牡湫蜆颖?棚改，這也是最近一個月牽動各方神經(jīng)的政策。在一些地方的樓市庫存已經(jīng)大幅降低的情況下，或許意味著去庫存已不再是當前部分地區(qū)樓市的主要矛盾?！　∨飸魠^(qū)改造，是過去三年支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尤其三四線城市房市繁榮的重大政策變量。在棚改貨幣化安置、房票制、政府回購等政策刺激下，鄂爾多斯的庫存得到快速消化。 官方數(shù)據(jù)還顯示，鄂爾多斯2016年、2017年棚改貨幣化安置比例分別達到94.5%和100%。不過，根據(jù)鄂爾多斯市人民政府網(wǎng)站披露的信息，2018年全市棚戶區(qū)改造任務是開工改造棚戶區(qū)住房5399套，任務已分解到5個旗，截至6月底開工率為6.7%?！　∨锔?，這也是最近一個月牽動各方神經(jīng)的政策。7月12日，住建部召開棚戶區(qū)改造工作吹風會。住建部有關司局負責人表示，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置。該負責人強調(diào)，各地要堅持既盡力而為、又量力而行的原則，切實評估論證財政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子，進一步合理界定和把握棚改的標準和范圍?！　〗?，國家統(tǒng)計局公布的6月70城房價數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價持穩(wěn)，二線城市漲幅擴大，三線城市房價穩(wěn)定上漲。而在棚改政策收緊的影響下，三線城市房價加速上漲的勢頭得到抑制，35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲6.0%和4.3%，漲幅均與上月相同。易居研究院報告指出，2015年至2017年，超2萬億貨幣通過棚改保障領域進入到商品住宅市場，帶動三四線和中西部城市商品房熱銷。截至2018年6月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為42643萬平方米，同比減少8%。2015年以來全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，當前全國100城庫存規(guī)模回落到了6年前的水平?！　∮杏^點認為，既然棚改貨幣化的推出與去庫存密切相關，在一些地方的樓市庫存已經(jīng)大幅降低的情況下，縮減棚改貨幣化的比例也就成為必然之舉，或許意味著去庫存已不再是當前部分地區(qū)樓市的主要矛盾?！　∵@時，棚改貨幣化猶如一把“雙刃劍”：一旦棚改貨幣化的步伐放緩，三四線城市的樓市又將走向何方？　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究院分析師國仕英表示，鄂爾多斯樓市前幾年在多重因素影響下，市場嚴重偏離正常水平，泡沫極為嚴重。在泡沫破滅后，鄂爾多斯經(jīng)歷了很長一段時間的低迷期，在此階段房產(chǎn)市場筑底明顯，市場恢復穩(wěn)定?，F(xiàn)在，鄂爾多斯房產(chǎn)市場在去庫存等政策刺激下回暖。三四線城市房價上漲一定程度上是受棚改帶動影響，棚改貨幣化使得購房需求集中釋放，短期內(nèi)需求暴漲引發(fā)市場購買熱潮。不過，房價高企環(huán)境下只有不斷刺激才能維持現(xiàn)狀，而棚改貨幣化的步伐一旦放緩，三四線城市短期內(nèi)可能影響不太大，但中長期來看房價會趨向穩(wěn)定，一些前期上漲幅度較大的城市房價會有所回調(diào)。　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，三四線城市房價此輪上漲有一定補漲因素，但不可否認的是，棚改貨幣化帶來的是居民收入水平提高或可以認為是支付能力提高，的確是一個較為明顯的解釋變量。棚改貨幣化安置本身沒有問題，而是安置后的資金流動相關監(jiān)管較少，未來可以理解為此類貨幣化安置的節(jié)奏會放緩，資金發(fā)放會更加規(guī)范。此外，棚改依然會強調(diào)實物安置和貨幣補償?shù)淖龇ǎ砸膊皇钦f貨幣化安置會退出，只不過會基于實際情況展開。熱門關鍵詞：城市立體綠化 立交橋立體綠化 垂直墻立體綠化 屋頂綠化 景觀立體綠化 道路立體綠化 水域環(huán)境生態(tài)修復