安靜的鄂爾多斯康巴什也有不安靜的一面，曾經(jīng)被冠以“鬼城”之稱的康巴什乃至整個(gè)鄂爾多斯房?jī)r(jià)都在迅速回升，鄂爾多斯也成為這輪去庫(kù)存大潮中的典型樣本。如今，市場(chǎng)對(duì)棚改貨幣化的討論升溫，三四線樓市的回升之路是否會(huì)發(fā)生變化？ 　　鄂爾多斯，這座美麗的城市曾經(jīng)上演過(guò)炒房客從暴富到崩盤的“悲喜劇”，鄂爾多斯的新區(qū)——康巴什更一度以“鬼城”揚(yáng)名。曾經(jīng)是樓市去庫(kù)存“重災(zāi)區(qū)”的鄂爾多斯或許被貼上了太多太多的標(biāo)簽，但這些標(biāo)簽正在默默地發(fā)生變化，而這一切似乎都源自于鄂爾多斯的房?jī)r(jià)漲了。房?jī)r(jià)回升的背后，或許正是三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊樣本。 　　瘋狂的過(guò)去 　　“鬼城”還是一段難以抹去的記憶。不同于其他同樣有著去庫(kù)存壓力的城市，鄂爾多斯的去庫(kù)存力度可謂空前。 　　多年來(lái)，“鬼城”稱號(hào)一直是籠罩在鄂爾多斯之上的一片陰影?！拔覀兿喈?dāng)反感‘鬼城’這個(gè)稱呼。”在鄂爾多斯市康巴什新區(qū)工作的公務(wù)員小黃說(shuō)。 　　只是，“鬼城”還是一段難以抹去的記憶。 　　從2006年起，在煤炭產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的資金支撐下，鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始爆發(fā)，房?jī)r(jià)在一兩年的時(shí)間里從每平方米1500元飆漲至5000~6000元?！白畀偪竦臅r(shí)候，市內(nèi)只要有樓盤開(kāi)盤，立即就被搶光。2010年是鄂爾多斯樓市最為火爆的年份，東勝區(qū)、伊金霍洛旗、康巴什南區(qū)的房子單價(jià)都破萬(wàn)，康巴什北區(qū)核心區(qū)部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格甚至達(dá)到每平方米2萬(wàn)元，但其實(shí)并沒(méi)有那么多人去居住，大家就是一股腦地買買買，人均手上3~4套房子很平常。”當(dāng)?shù)厝死钋缁叵肫甬?dāng)年樓市的瘋狂，盛景似乎還歷歷在目。市場(chǎng)公開(kāi)數(shù)據(jù)也顯示，在2011年泡沫破滅前，鄂爾多斯的新房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米1.3萬(wàn)元左右。 　　只是，隨著民間借貸鏈條的雪崩，鄂爾多斯樓市也轟然崩塌，留下了一座著名的“鬼城”和無(wú)數(shù)的爛尾樓。 　　“前幾年這里的房?jī)r(jià)跌了一半還多，原來(lái)1萬(wàn)多的基本跌到4000~5000元甚至更低，那些接近每平方米2萬(wàn)的房子也跌到7000~8000元。”李晴回憶說(shuō)，鄂爾多斯市區(qū)大部分房地產(chǎn)在建項(xiàng)目還出現(xiàn)了停工、爛尾的狀態(tài)。 　　2014年底，鄂爾多斯也開(kāi)始艱難地去庫(kù)存，同樣通過(guò)減少供應(yīng)和增加需求作為去庫(kù)存的主要手段，不同于其他同樣有著去庫(kù)存壓力的城市，鄂爾多斯的去庫(kù)存力度可謂空前。 　　以鄂爾多斯東勝區(qū)為例，庫(kù)存重壓下，當(dāng)?shù)匕巡疬w安置納入到樓市去庫(kù)存中，推出了“房票”制度。“房票”的全稱叫鄂爾多斯市東勝區(qū)房屋兌換憑證，發(fā)放對(duì)象是以征收房屋為主的拆遷戶，即棚改拆遷戶被拆遷后獲得房票，在購(gòu)房時(shí)房票可抵購(gòu)房款。2016~2017年，東勝區(qū)以推進(jìn)棚戶區(qū)改造為抓手，繼續(xù)推行“房票、產(chǎn)權(quán)共有、租售并舉”等創(chuàng)新復(fù)合政策，同時(shí)，在安置房建設(shè)方面也以盤活存量項(xiàng)目為主，持續(xù)解決房地產(chǎn)遺留問(wèn)題。 　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯東勝區(qū)房票中心從2016年至今先后發(fā)布房源15次左右，每次按600套左右的房源供給計(jì)算，保守估計(jì)也有9000套房屋被選購(gòu)一空。而2018年房票中心的房源供給速度下降，上一次發(fā)布房源的日期是1月18日，也就是說(shuō)已經(jīng)超過(guò)半年沒(méi)有新的房源發(fā)布。 　　在實(shí)行“房票制”不久，東勝區(qū)誕生了一個(gè)新的衍生市場(chǎng)：一些并非拆遷戶的人打起了收購(gòu)房票的主意，而不少拆遷戶已有多套房產(chǎn)，也愿意把房票打折變現(xiàn)。 　　證券時(shí)報(bào)在鄂爾多斯向當(dāng)?shù)厥召?gòu)房票的中介調(diào)查時(shí)得知，房票每天的折扣不一樣，都處在浮動(dòng)中。最近一周是票面價(jià)格7.95折出售換現(xiàn)金，即如果手上有100萬(wàn)的房票，可以折現(xiàn)79.5萬(wàn)。因?yàn)榻衲瓴疬w的項(xiàng)目大為減少，房票價(jià)位持續(xù)走高，這幾天的價(jià)格是有史以來(lái)最高的水平?！霸诂F(xiàn)在的市場(chǎng)狀況下，如果不是很缺現(xiàn)金，建議拿房票選房后再賣掉是最劃算的，因?yàn)闁|勝區(qū)的房?jī)r(jià)也一直在上漲，只不過(guò)可選擇的范圍屬于棚戶區(qū)改造的房子，5年以后拿到房產(chǎn)證才可以出售。房票購(gòu)房并不限制戶籍，但今年還沒(méi)有發(fā)布新的房源，現(xiàn)在剩下的都是位置戶型不好的房子，沒(méi)有人去兌換，誰(shuí)也不知道下一批房子什么時(shí)候放出，要時(shí)刻關(guān)注房源的信息?！碑?dāng)?shù)刂薪檎f(shuō)。 　　回升的房?jī)r(jià) 　　在康巴什當(dāng)?shù)厝说挠洃浿?，房?jī)r(jià)從2016年就已開(kāi)始回升，而這與近幾年的去庫(kù)存政策密不可分。 　　傳統(tǒng)的棚戶區(qū)改造多采用“原址回遷”或“貨幣化安置”的拆遷補(bǔ)償方式，前者與存量商品房市場(chǎng)沒(méi)有關(guān)系，后者也不能保證所有的現(xiàn)金補(bǔ)償都會(huì)流向存量樓市。房票制有利有弊，但從正面效果來(lái)看，房票可以最終兌換成存量房屋，達(dá)到“去庫(kù)存”的目的。事實(shí)上，“去庫(kù)存”已然成為鄂爾多斯樓市的重要標(biāo)簽，鄂爾多斯整體房?jī)r(jià)回升正是與近幾年的去庫(kù)存政策密不可分。 　　在康巴什當(dāng)?shù)厝说挠洃浿?，房?jī)r(jià)從2016年就已開(kāi)始回升。“現(xiàn)在中心區(qū)大部分樓盤已經(jīng)回升至每平方米1萬(wàn)元的水平，和2010年房?jī)r(jià)最高的時(shí)候差不多了?！币晃槐镜厝苏f(shuō)，“鄂爾多斯是典型的一市兩區(qū)，康巴什區(qū)是新區(qū)，城市綠化、商業(yè)、文化、交通、醫(yī)療等各方面都做得比較好，比老區(qū)東勝區(qū)好很多，這是造成兩個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)漲幅不一致的原因之一?！?　　以文瀾雅筑為例，在2014年預(yù)售時(shí)還不到每平方米5000元，而現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)翻倍，附近康巴什實(shí)驗(yàn)小學(xué)、康巴什新區(qū)第一中學(xué)、鄂爾多斯市第一中學(xué)有著當(dāng)?shù)刈詈玫膶W(xué)位，而且交通方便，小區(qū)綠化、周邊配套設(shè)施也都相對(duì)完善?！敖衲昕蛋褪驳姆?jī)r(jià)瘋漲，很多小區(qū)帶精裝修的都破萬(wàn)了，好多身邊的人有錢想買房但已經(jīng)很難找到合適的房子，沒(méi)有新開(kāi)的樓盤只能買二手房，而這些房子基本都在個(gè)人手里，買房的人大部分是沖著學(xué)位去的。”在康巴什當(dāng)公務(wù)員的劉先生告訴。 　　證券時(shí)報(bào)在調(diào)查時(shí)也發(fā)現(xiàn)，東方紐藍(lán)地、錦繡山莊、金信翰林苑、華瑩馨城等小區(qū)均價(jià)都已經(jīng)過(guò)萬(wàn)。就連以前很多當(dāng)?shù)厝瞬惶敢赓?gòu)買的“公務(wù)員小區(qū)”，雖然地處伊金霍洛旗，但與康巴什就一河之隔，價(jià)格也蹭蹭上漲，該片區(qū)房?jī)r(jià)最低的時(shí)候跌至每平方米2000元，現(xiàn)在也已經(jīng)漲至每平方米5000元左右。諸葛找房提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年鄂爾多斯全市二手房成交均價(jià)為每平方米4553元，2016年的均價(jià)也僅為4584元，但到了2017年和2018年上半年，二手房成交均價(jià)就已經(jīng)達(dá)到每平方米5331元和6011元，漲幅顯著。 　　證券時(shí)報(bào)采訪多位購(gòu)房者后發(fā)現(xiàn)，造成鄂爾多斯房?jī)r(jià)快速回升的原因，除了去庫(kù)存政策外還有兩大原因：一是剛性需求，在康巴什工作的很多年輕人面臨結(jié)婚、適齡孩童上學(xué)、二孩出生提前搶好學(xué)位等因素；二是缺乏新增供給，2014年提出全市三年內(nèi)不批建新的商品房，至今并沒(méi)有放開(kāi)政策，也就是說(shuō)市面上沒(méi)有新的項(xiàng)目供給，發(fā)生交易的基本都是二手房。 　　房?jī)r(jià)回升的背后，這座城市似乎依舊顯得“安靜”。站在鄂爾多斯康巴什烏倫木蘭街的街頭，這座城市依然顯得有些空蕩，偶爾會(huì)有幾輛車經(jīng)過(guò)，行人更是稀少。 　　不過(guò)，康巴什購(gòu)物中心、呼能商業(yè)廣場(chǎng)、成吉思汗廣場(chǎng)等商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所和前幾年相比人氣還是旺盛了許多?？蛋褪矃^(qū)政府2018年工作報(bào)告提出，當(dāng)?shù)匾叭姹P活閑置商業(yè)地產(chǎn)，支持商務(wù)服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快培育企業(yè)管理、會(huì)計(jì)法務(wù)、咨詢調(diào)查、廣告中介等相關(guān)行業(yè)，做大樓宇經(jīng)濟(jì)體量”。根據(jù)鄂爾多斯市人民政府網(wǎng)站披露的信息，今年上半年全市化解商品房庫(kù)存140.36萬(wàn)平方米，同比增加19.05%。其中商業(yè)用房42.44萬(wàn)平方米，同比增80.72%。 　　去庫(kù)存的典型樣本 　　棚改，這也是最近一個(gè)月?tīng)縿?dòng)各方神經(jīng)的政策。在一些地方的樓市庫(kù)存已經(jīng)大幅降低的情況下，或許意味著去庫(kù)存已不再是當(dāng)前部分地區(qū)樓市的主要矛盾。 　　棚戶區(qū)改造，是過(guò)去三年支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尤其三四線城市房市繁榮的重大政策變量。在棚改貨幣化安置、房票制、政府回購(gòu)等政策刺激下，鄂爾多斯的庫(kù)存得到快速消化。官方數(shù)據(jù)還顯示，鄂爾多斯2016年、2017年棚改貨幣化安置比例分別達(dá)到94.5%和100%。不過(guò)，根據(jù)鄂爾多斯市人民政府網(wǎng)站披露的信息，2018年全市棚戶區(qū)改造任務(wù)是開(kāi)工改造棚戶區(qū)住房5399套，任務(wù)已分解到5個(gè)旗，截至6月底開(kāi)工率為6.7%。 　　棚改，這也是最近一個(gè)月?tīng)縿?dòng)各方神經(jīng)的政策。7月12日，住建部召開(kāi)棚戶區(qū)改造工作吹風(fēng)會(huì)。住建部有關(guān)司局負(fù)責(zé)人表示，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，各地要堅(jiān)持既盡力而為、又量力而行的原則，切實(shí)評(píng)估論證財(cái)政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的標(biāo)準(zhǔn)和范圍。 　　近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的6月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，一線城市房?jī)r(jià)持穩(wěn)，二線城市漲幅擴(kuò)大，三線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲。而在棚改政策收緊的影響下，三線城市房?jī)r(jià)加速上漲的勢(shì)頭得到抑制，35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲6.0%和4.3%，漲幅均與上月相同。易居研究院報(bào)告指出，2015年至2017年，超2萬(wàn)億貨幣通過(guò)棚改保障領(lǐng)域進(jìn)入到商品住宅市場(chǎng)，帶動(dòng)三四線和中西部城市商品房熱銷。截至2018年6月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為42643萬(wàn)平方米，同比減少8%。2015年以來(lái)全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，當(dāng)前全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)?；芈涞搅?年前的水平。 　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，既然棚改貨幣化的推出與去庫(kù)存密切相關(guān)，在一些地方的樓市庫(kù)存已經(jīng)大幅降低的情況下，縮減棚改貨幣化的比例也就成為必然之舉，或許意味著去庫(kù)存已不再是當(dāng)前部分地區(qū)樓市的主要矛盾?！　∵@時(shí)，棚改貨幣化猶如一把“雙刃劍”：一旦棚改貨幣化的步伐放緩，三四線城市的樓市又將走向何方？ 　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究院分析師國(guó)仕英表示，鄂爾多斯樓市前幾年在多重因素影響下，市場(chǎng)嚴(yán)重偏離正常水平，泡沫極為嚴(yán)重。在泡沫破滅后，鄂爾多斯經(jīng)歷了很長(zhǎng)一段時(shí)間的低迷期，在此階段房產(chǎn)市場(chǎng)筑底明顯，市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定?，F(xiàn)在，鄂爾多斯房產(chǎn)市場(chǎng)在去庫(kù)存等政策刺激下回暖。三四線城市房?jī)r(jià)上漲一定程度上是受棚改帶動(dòng)影響，棚改貨幣化使得購(gòu)房需求集中釋放，短期內(nèi)需求暴漲引發(fā)市場(chǎng)購(gòu)買熱潮。不過(guò)，房?jī)r(jià)高企環(huán)境下只有不斷刺激才能維持現(xiàn)狀，而棚改貨幣化的步伐一旦放緩，三四線城市短期內(nèi)可能影響不太大，但中長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)會(huì)趨向穩(wěn)定，一些前期上漲幅度較大的城市房?jī)r(jià)會(huì)有所回調(diào)。 　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，三四線城市房?jī)r(jià)此輪上漲有一定補(bǔ)漲因素，但不可否認(rèn)的是，棚改貨幣化帶來(lái)的是居民收入水平提高或可以認(rèn)為是支付能力提高，的確是一個(gè)較為明顯的解釋變量。棚改貨幣化安置本身沒(méi)有問(wèn)題，只是安置后的資金流動(dòng)相關(guān)監(jiān)管較少，未來(lái)可以理解為此類貨幣化安置的節(jié)奏會(huì)放緩，資金發(fā)放會(huì)更加規(guī)范。此外，棚改依然會(huì)強(qiáng)調(diào)實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償?shù)淖龇?，所以也不是說(shuō)貨幣化安置會(huì)退出，只不過(guò)會(huì)基于實(shí)際情況展開(kāi)。