深度丨棚改貨幣化的“雙刃劍”：鄂爾多斯房價回升 ——廈門寶振科技

安靜的鄂爾多斯康巴什也有不安靜的一面，曾經被冠以“鬼城”之稱的康巴什乃至整個鄂爾多斯房價都在迅速回升，鄂爾多斯也成為這輪去庫存大潮中的典型樣本。如今，市場對棚改貨幣化的討論升溫，三四線樓市的回升之路是否會發生變化？ 　　鄂爾多斯，這座美麗的城市曾經上演過炒房客從暴富到崩盤的“悲喜劇”，鄂爾多斯的新區——康巴什更一度以“鬼城”揚名。曾經是樓市去庫存“重災區”的鄂爾多斯或許被貼上了太多太多的標簽，但這些標簽正在默默地發生變化，而這一切似乎都源自于鄂爾多斯的房價漲了。房價回升的背后，或許正是三四線城市房地產市場的特殊樣本。 　　瘋狂的過去“鬼城”還是一段難以抹去的記憶。不同于其他同樣有著去庫存壓力的城市，鄂爾多斯的去庫存力度可謂空前。 　　多年來，“鬼城”稱號一直是籠罩在鄂爾多斯民眾頭上的一片陰影。“我們相當反感‘鬼城’這個稱呼。”在鄂爾多斯市康巴什新區工作的公務員小黃說。 　　只是，“鬼城”還是一段難以抹去的記憶。 　　從2006年起，在煤炭產業帶來的資金支撐下，鄂爾多斯房地產業開始爆發，房價在一兩年的時間里從每平方米1500元飆漲至5000～6000元。“最瘋狂的時候，市內只要有樓盤開盤，立即就被搶光。2010年是鄂爾多斯樓市最為火爆的年份，東勝區、伊金霍洛旗、康巴什南區的房子單價都破萬，康巴什北區核心區部分項目價格甚至達到每平方米2萬元，但其實并沒有那么多人去居住，大家就是一股腦地買買買，人均手上3～4套房子很平常。”當地人李晴回想起當年樓市的瘋狂，盛景似乎還歷歷在目。市場公開數據也顯示，在2011年泡沫破滅前，鄂爾多斯的新房均價已經達到了每平方米1.3萬元左右。 　　

　　康巴什北區公寓樓 　　只是，隨著民間借貸鏈條的雪崩，鄂爾多斯樓市也轟然崩塌，留下了一座著名的“鬼城”和無數的爛尾樓。 　　“前幾年這里的房價跌了一半還多，原來1萬多的基本跌到4000～5000元甚至更低，那些接近每平方米2萬的房子也跌到7000～8000元。”李晴回憶說，鄂爾多斯市區大部分房地產在建項目還出現了停工、爛尾的狀態。 　　2014年底，鄂爾多斯也開始艱難地去庫存，同樣通過減少供應和增加需求作為去庫存的主要手段，不同于其他同樣有著去庫存壓力的城市的是，鄂爾多斯的去庫存力度可謂空前。 　　以鄂爾多斯東勝區為例，庫存重壓下，當地把拆遷安置納入到樓市去庫存中，推出了“房票”制度。“房票”的全稱叫鄂爾多斯市東勝區房屋兌換憑證，發放對象是以征收房屋為主的拆遷戶，即棚改拆遷戶被拆遷后獲得房票，在購房時房票可抵購房款。2016～2017年，東勝區以推進棚戶區改造為抓手，繼續推行“房票、產權共有、租售并舉”等創新復合政策，同時，在安置房建設方面也以盤活存量項目為主，持續解決房地產遺留問題。 　　據不完全統計，鄂爾多斯東勝區房票中心從2016年至今先后發布房源15次左右，每次按600套左右的房源供給計算，保守估計也有9000套房屋被選購一空。而2018年房票中心的房源供給速度下降，上一次發布房源的日期是1月18日，也就是說已經超過半年沒有新的房源發布。 　　在實行“房票制”不久，東勝區誕生了一個新的衍生市場：一些并非拆遷戶的人打起了收購房票的主意，而不少拆遷戶已有多套房產，也愿意把房票打折變現。 　　證券時報在鄂爾多斯向當地收購房票的中介調查時得知，房票每天的折扣不一樣，都處在浮動中。最近一周是票面價格7.95折出售換現金，即如果手上有100萬的房票，可以折現79.5萬。因為今年拆遷的項目大為減少，房票價位持續走高，這幾天的價格是有史以來最高的水平。“在現在的市場狀況下，如果不是很缺現金，建議拿房票選房后再賣掉是最劃算的，因為東勝區的房價也一直在上漲，只不過可選擇的范圍屬于棚戶區改造的房子，5年以后拿到房產證才可以出售。房票購房并不限制戶籍，但今年還沒有發布新的房源，現在剩下的都是位置戶型不好的房子，沒有人去兌換，誰也不知道下一批房子什么時候放出，要時刻關注房源的信息。”當地中介說。 　　回升的房價在康巴什當地人的記憶中，房價從2016年就已開始回升，而這與近幾年的去庫存政策密不可分。 　　傳統的棚戶區改造多采用“原址回遷”或“貨幣化安置”的拆遷補償方式，前者與存量商品房市場沒有關系，后者也不能保證所有的現金補償都會流向存量樓市。房票制有利有弊，但從正面效果來看，房票可以最終兌換成存量房屋，達到“去庫存”的目的。事實上，“去庫存”已然成為鄂爾多斯樓市的重要標簽，鄂爾多斯整體房價回升正是與近幾年的去庫存政策密不可分。 　　在康巴什當地人的記憶中，房價從2016年就已開始回升。“現在中心區大部分樓盤已經回升至每平方米1萬元的水平，和2010年房價最高的時候差不多了。”一位本地人說，“鄂爾多斯是典型的一市兩區，康巴什區是新區，城市綠化、商業、文化、交通、醫療等各方面都做得比較好，比老區東勝區好很多，這是造成兩個區房價漲幅不一致的原因之一。” 　　以文瀾雅筑為例，在2014年預售時還不到每平方米5000元，而現在房價已經翻倍，附近康巴什實驗小學、康巴什新區第一中學、鄂爾多斯市第一中學有著當地最好的學位，而且交通方便，小區綠化、周邊配套設施也都相對完善。“今年康巴什的房價瘋漲，很多小區帶精裝修的都破萬了，好多身邊的人有錢想買房但已經很難找到合適的房子，沒有新開的樓盤只能買二手房，而這些房子基本都在個人手里，買房的人大部分是沖著學位去的。”在康巴什當公務員的劉先生告訴。 　　當地二手房交易信息 　　證券時報在調查時也發現，東方紐藍地、錦繡山莊、金信翰林苑、華瑩馨城等小區均價都已經過萬。就連以前很多當地人不太愿意購買的“公務員小區”，雖然地處伊金霍洛旗，但與康巴什就一河之隔，價格也蹭蹭上漲，該片區房價最低的時候跌至每平方米2000元，現在也已經漲至每平方米5000元左右。諸葛找房提供的數據顯示，2015年鄂爾多斯全市二手房成交均價為每平方米4553元，2016年的均價也僅為4584元，但到了2017年和2018年上半年，二手房成交均價就已經達到每平方米5331元和6011元，漲幅顯著。 　　 　　證券時報采訪多位購房者后發現，造成鄂爾多斯房價快速回升的原因，除了去庫存政策外還有兩大原因：一是剛需需求，在康巴什工作的很多年輕人面臨結婚、適齡孩童上學、二孩出生提前搶好學位等因素；二是缺乏新增供給，2014年提出全市三年內不新批建新的商品房，至今并沒有放開政策，也就是說市面上沒有新的項目供給，發生交易的基本都是二手房。 　　房價回升的背后，這座城市似乎依舊顯得“安靜”。站在鄂爾多斯康巴什烏倫木蘭街的街頭，這座城市依然顯得有些空蕩，偶爾會有幾輛車經過，行人更是稀少。 　　 　　康巴什呼能商業廣場 　　不過，康巴什購物中心、呼能商業廣場、成吉思汗廣場等商業活動場所和前幾年相比人氣還是旺盛了許多。康巴什區政府2018年工作報告提出，當地要“全面盤活閑置商業地產，支持商務服務業發展，加快培育企業管理、會計法務、咨詢調查、廣告中介等相關行業，做大樓宇經濟體量。根據鄂爾多斯市人民政府網站披露的信息，今年上半年全市化解商品房庫存140.36萬平方米，同比增加19.05%。其中商業用房42.44萬平方米，同比增80.72%。 　　去庫存的典型樣本 棚改，這也是最近一個月牽動各方神經的政策。在一些地方的樓市庫存已經大幅降低的情況下，或許意味著去庫存已不再是當前部分地區樓市的主要矛盾。 　　棚戶區改造，是過去三年支撐房地產行業發展尤其三四線城市房市繁榮的重大政策變量。在棚改貨幣化安置、房票制、政府回購等政策刺激下，鄂爾多斯的庫存得到快速消化。官方數據還顯示，鄂爾多斯2016年、2017年棚改貨幣化安置比例分別達到94.5%和100%。不過，根據鄂爾多斯市人民政府網站披露的信息，2018年全市棚戶區改造任務是開工改造棚戶區住房5399套，任務已分解到5個旗，截至6月底開工率為6.7%。 　　棚改，這也是最近一個月牽動各方神經的政策。7月12日，住建部召開棚戶區改造工作吹風會。住建部有關司局負責人表示，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。該負責人強調，各地要堅持既盡力而為、又量力而行的原則，切實評估論證財政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子，進一步合理界定和把握棚改的標準和范圍。 　　近日，國家統計局公布的6月70城房價數據顯示，一線城市房價持穩，二線城市漲幅擴大，三線城市房價穩定上漲。而在棚改政策收緊的影響下，三線城市房價加速上漲的勢頭得到抑制，35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲6.0%和4.3%，漲幅均與上月相同。易居研究院報告指出，2015年至2017年，超2萬億貨幣通過棚改保障領域進入到商品住宅市場，帶動三四線和中西部城市商品房熱銷。截至2018年6月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為42643萬平方米，同比減少8%。2015年以來全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，當前全國100城庫存規模回落到了6年前的水平。 　　 　　有觀點認為，既然棚改貨幣化的推出與去庫存密切相關，在一些地方的樓市庫存已經大幅降低的情況下，縮減棚改貨幣化的比例也就成為必然之舉，或許意味著去庫存已不再是當前部分地區樓市的主要矛盾。 　　這時，棚改貨幣化猶如一把“雙刃劍”：一旦棚改貨幣化的步伐放緩，三四線城市的樓市又將走向何方？ 　　諸葛找房數據研究院分析師國仕英表示，鄂爾多斯樓市前幾年在多重因素影響下，市場嚴重偏離正常水平，泡沫極為嚴重。在泡沫破滅后，鄂爾多斯經歷了很長一段時間的低迷期，在此階段房產市場筑底明顯，市場恢復穩定。現在，鄂爾多斯房產市場在去庫存等政策刺激下回暖。三四線城市房價上漲一定程度上是受棚改帶動影響，棚改貨幣化使得購房需求集中釋放，短期內需求暴漲引發市場購買熱潮。不過，房價高企環境下只有不斷刺激才能維持現狀，而棚改貨幣化的步伐一旦放緩，三四線城市短期內可能影響不太大，但中長期來看房價會趨向穩定，一些前期上漲幅度較大的城市房價會有所回調。 　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，三四線城市房價此輪上漲有一定補漲因素，但不可否認的是，棚改貨幣化帶來的是居民收入水平提高或可以認為是支付能力提高，的確是一個較為明顯的解釋變量。棚改貨幣化安置本身沒有問題，而是安置后的資金流動相關監管較少，未來可以理解為此類貨幣化安置的節奏會放緩，資金發放會更加規范。此外，棚改依然會強調實物安置和貨幣補償的做法，所以也不是說貨幣化安置會退出，只不過會基于實際情況展開。     本文首發于微信公眾號：證券時報網。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。
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